77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解

日期:2021-02-18 10:33:30 来源:互联网 编辑:小热热 阅读人数:284

19城“零成交”:积聚房价上涨动能还是房价下跌前奏

19城“零成交”:积聚房价上涨动能还是房价下跌前奏

国家统计局发布的《2020年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1~2月份全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积下降39.2%;商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%,其中住宅销售额下降34.7%。

2月份,由于疫情导致部分城市成交“停摆”,70个大中城市中有19城(武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等)新房“零成交”。二手房方面,2月武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交”。

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图1)

19城“零成交”,这可不是一个简单的数据,而是一个明确的信号——开发商真的日子很难过了,市场也真的很低迷了。虽然可以将原因推给新冠疫情。但是,显然不是“疫情”两个字就能将当前楼市的实际概括起来的。

疫情只是一个导火索

疫情确实是导致2月份楼市高度下沉、成交量大幅下降的一个原因,或者说一个重要原因。但是,一场疫情,绝对决定不了楼市的整体格局和变化。疫情,只是楼市矛盾暴露、问题显现的一个导火索。对此,万科董事长郁亮也深有感触。他在3月17日晚万科召开的2019年度业绩发布会上,摘下口罩对着镜头说疫情只是导火索,“18个月前我们提出要活下去,那是居安思危,没想到到今天,活下去成为特别真实的存在。”要知道,此时此刻的万科,还手握1662亿元货币资金。手握这么多资金都高喊要“活下去”,且感触特别深、危机感特别强烈。其他企业又当如何,就更是难以想象了。因此,疫情也就不可避免地将楼市存在的矛盾和问题更彻底地暴露了,真正扮演了导火索的角色。

疫情下房价会不会暴跌

很多人在分析,疫情过后,房价会出现怎样的变化。有认为房价会涨的,也有认为房价会跌的。更有经济学家认为,要防止房价暴跌。显然,这是一种担心,但是,却也不是毫无道理的担心。因为,疫情对经济的短期影响是存在的,对居民收入的影响也是存在的,市场低迷也就不可避免。关键就看,开发商的承受能力有多强,到底能将房价扛多远。

很显然,如果连万科也要手握千亿资金高喊“活下去”的话,就难免会有很多开发商活不下去。疫情期间以恒大为代表的大型房企以降价来促销,就是非常典型的现象。只是,这样的降价,并没有吸引多少购房者,更多的都是在凑热闹。所以,一旦开发商扛不住了,房价出现大跌是可能的。只是,在开发商以负债做支撑的现状,房价出现暴跌,又是不现实的。如何处理,是一道难题。

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图2)

开发商能否用降价“保”房价

实际上,开发商要想不让企业出现资金链断裂问题,最有效的办法就是降价售房,用售房来回笼资金。因为,经过几年的强调控、特别是“房住不炒”的定位,购房者越来越理性了,开发商与购房者的利益博弈天平,也开始向购房者倾斜,成为买方市场了。一旦市场成为买方市场,话语权也就到了购房者一边,开发商只有适应市场变化,通过降价来回笼资金,确保资金链不断。

很显然,开发商最有力的话语权,就是降价,亦即用降价来“保”房价,用降价来提振市场信心,用降价来确保资金链不断裂。资金链断裂,才是房价暴跌最有可能出现的结果。所以,购房的主动权在居民,“保”房价的主动权则在开发商,那就是把房价降到购房者能够接受的水平。什么是购房者能够接受的水平,估计在现有基础上降价20~30%。否则,吸引不了购房者,尤其是改善性住房消费需求。

地方政府如何化解矛盾心理

对地方政府来说,楼市问题是一个矛盾非常大的“结”。房价下跌、市场低迷,对地方的经济增长影响很大,对政府财力调度影响很大,对政府能够调控的手段影响很大。但是,如果继续与开发商一起死扛房价,那么,市场低迷的矛盾会更突出,甚至引发房价暴跌。如果通过取消限购等政策,刺激楼市,又有可能与“房住不炒”相矛盾。这样的心理,让地方政府很纠结。

也正因为如此,地方政府在扶持开发企业方面,也都是点到为止,没有动作太大。他们担心,动作大了,房价再回归上涨通道,他们承担不起这个。所以,对开发商的政策要给,但很适度。给市场的政策,则只有极少数城市使用,且在大环境影响下,效果不明显。因此,地方政府尚没有找到更好的办法来处理,需要观察与关注。

如何防范系统性金融风险

开发商资金链紧绷的问题,最令人担心的是金融风险。因为,开发商与银行紧紧地绑在了一起,开发商的钱,大多是银行的钱。一旦开发商出现资金链断裂,最先受伤的,就是银行。所以,银行很担心,如果房价暴跌,如果开发商资金链断裂,就有可能给银行带来比较大的风险,并有可能形成系统性金融风险。

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图3)

毫无疑问,银行会明中暗中地给开发商以支持,会以各种方式确保开发商不出现资金链断裂风险。因此,只要房价不出现暴跌,只要开发商愿意降价售房,出现系统性金融风险的概率不是很大。关键就看开发商如何处理房价问题,如何保证资金链不断裂。如果决心要与银行一起承压,把全部推给银行,也就难保不出现区域性或系统性金融风险。所以,银行要密切关注开发商的行动,督促开发商能够降价售房。

70城房价61个上涨,新一轮全面行情确认

文|邓浩志

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图4)

统计局刚刚公布了6月70个大中城市房价统计数据,其中61个城市的新建商品住宅价格环比上涨,上涨的城市比例接近9成。就连房价最稳的一线城市广州,和经济表现一直不怎么的东北地区的长春、哈尔滨、沈阳、大连等地,就连需求总体有限的西宁、银川、兰州等大西北地区,统统都录得了房价上涨数据。可以说,全国楼价已经展开了新一轮的普涨,而且上涨速度有不断提速的迹象。

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图5)

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图6)

1、一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。房价普涨态势非常明显。

2、资产价格有加速上涨的趋势。自4月开始,国内资产价格就已经出现了上涨和普涨的苗头。而近期,几乎所有资产和类资产的价格都在加速上涨。比如最近两周的A股,在“业绩可期”的背景下暴涨。另外还有经营茶叶的朋友向我反映,近期普洱茶价格也出现暴涨,部分品种个把月时间出现了500%—600%的涨幅。之所以有以上的情况,究其原因是全球同时启动的宽松货币政策的结果,而担心货币购买力下降的心理又促使资金在近期加速流入到资产和资本市场。

3、新一轮房价上涨周期或维持2年以上。由于疫情对全球经济造成的冲击尚未见顶,加之美联储已经宣布量化宽松至少到2022年。所以本轮全球性的资金泛滥将会维持一段较长的时间。在此期间内,资产价格总体趋于上升,哪怕各国采取分流或调控政策,也不会改变“水涨船高”的总体背景。国内房地产市场尽管在调控政策上没有太大的放松,但不动产具有资产属性是客观存在的,而且国内投资渠道缺乏,加上国人对不动产投资的长期认可。相信未来会有不少资金持续进入到房地产领域。由于一二线城市普遍有限购政策,所以未来纯粹的房产投资比例不会太大,更多的将会与自住需求紧密结合,例如:第一居所+投资,第二居所+投资等,度假物业+投资等情况为主流。

4、房价上涨过快城市将迎来调控政策。“房住不炒”仍是基本政策,但在执行层面,很多地方都将以房价上涨的幅度作为调控的指标。最近的例子就是深圳,尽管没工作的深圳人不得买房政策会误伤一大批居住的刚需,但也在所不惜。“房住不炒”正逐步演变成“价高必调”的机械思维。目前深、莞、杭、甬已经加码调控,而根据已经公布的数据看,华东部分城市很可能也将于近期升级调控政策。预计调控升级后的城市,房价上涨速度过快的问题会得到一定程度的控制,但仍难彻底扭转。另外,挡住了资金进入楼市,过多的资金将加速进入其他政策相对宽松的城市,或者流入楼市以外的资产领域。

5、商办类物业依旧低迷,复苏力度远不如住宅。1-6月,商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。其中,住宅销售面积下降7.6%,办公楼销售面积下降26.5%,商业营业用房销售面积下降20.7%。商品房销售额66895亿元,下降5.4%,降幅比1-5月收窄5.2个百分点。其中,住宅销售额下降2.8%,办公楼销售额下降28.0%,商业营业用房销售额下降25.5%。

国家统计局最新70城房价数据曝光,57城房价环比上涨了

伴随着国内疫情稳定,住房需求开始得到释放,房价也逐步稳定下来。

6月15日,国家统计局发布5月份70大中城市新建商品住宅销售价格指数。

南都记者了解到,环比4月份,有57城的房价出现了微涨。

而同比2019年的5月份,62座城市的房价出现了上涨。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读认为,5月份统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图7)

孔鹏认为,在5月份各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大,二手住宅涨幅与上月相同或微扩。

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

77城房价过万是什么原因?77城房价过万时间过程详解(图8)

同比来看,5月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨4.1%,涨幅比上月扩大1.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%,涨幅比上月均回落0.2个百分点,均连续13个月回落。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和2.1%,涨幅比上月均回落0.3个百分点,均连续14个月相同或回落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从实际情况看,5月份销售行情继续转好,部分城市甚至出现了创新高的现象。从此类数据至少说明了一点,相比经济危机,疫情对房价的影响机制是完全不一样的,至少房价没有出现大萧条的走势。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,一季度由于疫情,大部分企业只完成全年10%的销售目标,这种情况下二季度对于大部分房地产企业来说关乎存亡。

“从5月市场数据看,已经超过去年同期。6月已经过去的前两周,全国大部分城市数据继续高位运行。2020年疫情基本平稳的情况下,全国房地产市场也在快速收复之前下调的部分。整体看,疫情对房地产市场的影响已经基本过去,2020年的全年市场成交量依然有望接近2019年的历史最高纪录。”

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